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균열, 누수 등 하자분쟁 표준지침 근거해 조정한다

‘하자판정 기준, 조사방법 및 보수비용산정 기준’ 마련


국토부 공동주택의 균열, 누수 등의 하자판정 기준을 비롯해 하자조사방법 그리고 하자보수비용 산정기준까지 마련돼 앞으로 하자분쟁의 공정하고 객관적인 조정뿐만 아니라 아파트 관리현장의 하자업무에도 큰 도움이 될 것으로 보인다.

국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회는 최근 공동주택에서 발생하는 하자를 둘러싼 분쟁을 신속하고 공정하게 조정하기 위해 ‘하자판정 기준, 조사방법 및 보수비용산정 기준’(이하 하자판정 기준)을 마련해 올해 1월 1일부터 시행에 들어갔다고 밝혔다.

<;하자판정 기준 8·9·10면 게재>; 국토부 및 한국시설안전공단은 하자판정 기준을 마련하기 위해 지난해 5월 (사)한국건설관리학회에 연구용역을 의뢰한 바 있으며, 이를 토대로 지난해 11월 공동주택 하자판정 및 비용산정 기준 마련 공청회를 개최해 각계의 의견을 수렴한 바 있다.

<;관련기사 제812호 2012년 12월 5일자 게재>; 하자판정 기준의 적용대상은 ▲주택법에 따른 사업계획승인을 받아 분양을 목적으로 건설한 20가구 이상의 공동주택과 20호 이상의 단독주택 ▲건축법에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 19가구 미만의 공동주택, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택부분 ▲집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 집합건물이다. 이 중 집합건물에 대한 하자판정 기준의 시행은 올해 7월 1일부터 이뤄진다.

구체적인 하자판정 여부를 살펴보면 균열의 경우 콘크리트 허용균열 폭 이상일 경우 하자로 판정하되 허용균열 폭 미만인 경우에도 누수가 있거나 철근이 배근된 위치에서 발견된 경우는 하자로 판정토록 하고 세부적인 기준을 마련했다.
균열하자의 보수에 대해서는 허용균열 폭 0.3㎜ 미만은 철근이 배근된 위치에 따라 발생된 균열로 인정된 경우 표면처리공법을 원칙으로 하고, 허용균열 폭 이상은 충전식 공법으로 보수하는 것을 원칙으로 정했다.
또 균열 폭과 관계없이 누수나 관통균열의 경우에는 주입식 공법으로 보수하며 균열보수면적 산정기준 및 균열보수 후 도장처리기준을 구체화했다. 누수하자는 크게 방수공사, 비방수공사, 외부창호부위로 구분하고 상시누수와 일시누수로 나눠 하자판정 기준을 마련했다.
특히 미시공, 변경시공의 경우 적법한 설계변경 절차를 마친 사용검사도면을 기준으로 하되, 내장 및 외장 재료의 품질이 사업계획승인 당시의 재료미만일 경우 하자로 판정토록 했으며, 사업계획승인 당시에 없는 재료에 대해서는 착공도서를 기준으로 하도록 했다. 보수비용 산정은 미시공, 변경시공으로 기능 및 역할을 전혀 발휘할 수 없거나 사람의 생명, 신체에 문제를 야기할 수 있는 경우 철거 후 재시공 비용으로 산정하며, 기능상 지장을 초래하지 않고 재료의 종류나 치수, 공법 등에만 차이가 있으면 차액으로 산정토록 했다.

조경수 하자의 경우 수관부 가지가 3분의 2 이상 고사한 조경수는 하자로 판정하되 유지관리 소홀로 인한 고사 및 인위적으로 훼손된 조경수라는 점이 입증되면 하자에서 제외키로 했다. 객관적인 자료에 의해 자연재해로 인한 조경수목 피해가 입증되는 경우에도 하자가 아니다. 이번 하자판정 기준에 제외돼 있는 ‘결로하자’와 관련해서는 보다 심도 있는 검토를 통해 추후 포함할 예정으로, 그 이전까지는 하자심사·분쟁조정위의 내부규정인 기존의 하자 여부 판정기준을 적용할 방침이다.

국토부 하자심사·분쟁조정위 관계자는 “기존에는 준공도면을 기준으로 하자여부를 판정했다면 앞으로는 사업계획승인도면을 기준으로 함으로써 설계변경으로 인해 저급 자재를 사용하는 것을 예방해 장기적으로 아파트의 질적 향상을 도모할 수 있을 것”이라고 기대했다.